Recentemente, diversas cidades têm revisto seu Plano Diretor. O foco dessas revisões tem sido principalmente em parâmetros como recuos, altura máxima e índices de aproveitamento. Mas por que é tão importante modificar as legislações atuais? E qual é o impacto dessas mudanças nos valores dos terrenos e no desenvolvimento imobiliário como um todo?

Podemos tomar como exemplo o caso de Porto Alegre. A legislação da cidade, que é definida pelo Plano Diretor e pelo Código de Obras, prejudica e inviabiliza praticamente qualquer investimento em terrenos com largura inferior a 20 metros – o que representa a grande maioria dos terrenos da capital.

Recuos e gabarito de construção

Isso acontece porque os limites máximos de volumetria definidos pelo Plano Diretor da capital gaúcha são proporcionais à altura da edificação. Consequentemente, quanto mais alto o edifício, maior é o recuo mínimo exigido para garantir insolação, ventilação e outros aspectos.

Tomando como exemplo um prédio de 9 andares, relativamente baixo para o padrão geral de novos empreendimentos, o recuo mínimo em cada lateral seria de quase 5 metros. Quando aplicados esses recuos, um terreno com 15 metros de testada restaria com apenas 5 metros de largura. Esse fator dificulta bastante a viabilidade do projeto, pois arquitetos precisam encaixar circulações, ambientes, escadas e outros elementos nessa pequena dimensão.

Para prédios com 17 andares, que é a altura máxima permitida pela legislação atual, o recuo mínimo seria de 13 metros em cada lado. Com o regramento atual, apenas grandes empresas do mercado imobiliário têm poder aquisitivo e capacidade de barganha para incorporar empreendimentos desse porte.

Isso ocorre porque é necessário uma testada de lote de no mínimo 35 metros ou uma combinação de vários lotes para viabilizar qualquer empreendimento com essa altura.

Sendo assim, pequenos terrenos sem vizinhos à venda acabam sendo prejudicados, enfrentando dificuldades para serem vendidos, mesmo que se encontrem em áreas nobres com muita demanda.

Além disso, o custo da construção desses empreendimentos e a ineficiência nas negociações são, invariavelmente, repassados ao consumidor. Essas restrições acabam encarecendo o valor dos apartamentos nas regiões de maior demanda na cidade, justamente onde há maior infraestrutura e maior acesso ao transporte público.

Impactos na viabilidade de empreendimentos

De acordo com dados da plataforma Place, 79% dos lotes localizados nas áreas nobres da capital não conseguem abrigar, sozinhos, empreendimentos de 9 andares. Além disso, 96,5% não seriam capazes de abrigar empreendimentos de até 17 andares, que é a altura máxima permitida pela legislação, mesmo que houvesse índice de aproveitamento e adensamento para tal.

Para acrescentar ainda mais complexidade a essa equação, existem os casos dos lotes irregulares, em que os recuos prejudicam ainda mais a volumetria permitida e restringem a criatividade dos arquitetos nesse tipo de projeto.

Nestes casos, segundo a Place, a área máxima construída possível pode chegar a ser até 35% menor em terrenos com geometria irregular em comparação com lotes regulares. Um exemplo é o caso abaixo, em que dois terrenos na mesma quadra apresentam formatos diferentes: enquanto o terreno com geometria regular consegue chegar até 8 pavimentos, o terreno irregular só possibilita um prédio de 5 andares.

Comparado a outros planos diretores, a regulamentação das volumetrias em Porto Alegre deixa a desejar. Veja, por exemplo o Plano Diretor de São Paulo. Ele exige recuos mínimos menores para prédios com altura de 12 pavimentos (3m de recuo), o que proporciona maior folga na concepção arquitetônica. Em um terreno de 15 metros de testada, por exemplo, é possível considerar um edifício com 9 metros de largura. Em Porto Alegre, no entanto, o recuo mínimo é maior (7,2 metros), tornando inviável a concepção do projeto, como mostra a figura a seguir.

Além disso, o Plano Diretor de Porto Alegre também apresenta restrições volumétricas que não estão relacionadas ao adensamento urbano.

De acordo com a plataforma Place, a maioria dos terrenos na cidade não consegue atingir o índice máximo permitido pelo plano devido às restrições volumétricas. Mesmo terrenos maiores, que permitem construções de até 52 metros de altura, dificilmente atingem o índice máximo de aproveitamento.

Conclusão

Esses dados destacam a importância de revisões no Plano Diretor e de discussões acerca de seus incentivos e consequências. Além disso, é fundamental avaliar as regras de adensamento e volumetria em conjunto, compreendendo o impacto de uma na outra e vice-versa.