Você está tendo dificuldades para regularizar o seu loteamento junto à prefeitura da sua cidade?

Entendendo os conceitos fundamentais sobre o parcelamento e utilização do solo, você verá que é possível obter todas as licenças e regularizar o seu terreno ou imóvel sem complicação!

E você quer saber a melhor parte?

Ao final deste post, você estará em condições de aprender os fundamentos técnicos e legais que realmente são relevantes para a concepção de projetos para implantação de um loteamento. Também estará em condições de providenciar toda a documentação necessária ao bom andamento das aprovações.

Para isso, primeiro vou te passar conceitos e termos que são importantes você saber (recomendo até colocar esse post nos seus favoritos para poder voltar a ele facilmente quando quiser!):

Conceitos sobre Uso e Ocupação do Solo

Você precisa entender o que é:

GLEBA: terra que não tenha sido submetida a parcelamento de acordo com a Lei n° 6.766/79, ou seja, é aquela porção de terra que nunca foi loteada ou desmembrada atendendo às exigências da Lei.

PARCELAMENTO DO SOLO: é a divisão de uma área para a formação de novas áreas destinadas à edificação, com ou sem abertura de vias. Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente poderá ser levado a efeito mediante loteamento (parágrafo 1º do artigo 2º) ou desmembramento (artigo 2º, “caput”),.

LOTEAMENTO:  De acordo com a lei “considera-se loteamento, a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação onde serão necessários a abertura de novas vias de circulação, novos logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes“. Ele se caracteriza pelo desenvolvimento ou ampliação de bairros onde é ampliado o espaço urbano.

DESMEMBRAMENTO: de acordo com Rui Geraldo Camargo Viana em “O Parcelamento do Solo Urbano”, ao lado do loteamento, aparece o conceito de desmembramento. Configura desmembramento o mesmo fenômeno de repartição de terra, desde que operado dentro do sistema urbanístico já existente. Ou seja, influencia apenas na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados e que não afete, principalmente, o perfil das vias e logradouros existentes;

Portanto, a diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que, neste último, haverá o aproveitamento do sistema viário atual. Isso quer dizer que não serão necessárias aberturas de novas vias, novos logradouros públicos e nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (art. 2º, § 2º, da Lei Federal n.º 6.766/79);

DESDOBRO DE LOTE: é a divisão do lote para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Sobre o desdobro, é importante saber que:

• O desdobro somente é aceito se estiver previsto em lei municipal de regência, pois esta espécie de parcelamento não é contemplada na Lei Federal n.º 6.766/79.
• Apesar do desdobro promover a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes, estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos vigentes no Município para sua edificação.
• A documentação a ser exigida em caso de desdobro de um lote é mais flexível, pois o imóvel a ser desdobrado já passou pelo crivo da administração pública quando, anteriormente, foi realizado o  processo de desmembramento.

REMEMBRAMENTO DE LOTE: é a soma das áreas de dois ou mais lotes, para a formação de um novo lote.

REMEMBRAMENTO E DESDOBRO DE LOTES: é a união de dois ou mais lotes para formação de novos lotes, com frente para via oficial de circulação já existente, sem abertura de novas vias e nem prolongamento das vias já existentes.

Você compreendeu bem a diferença entre Gleba e Lote?

O Lote é nada mais que uma Gleba, só que devidamente regulamentado e adequado às leis do Plano Diretor da região onde ele se encontra.

Definições e Parâmetros Importantes

QUADRA: área resultante do loteamento, delimitada por vias de circulação de veículos. Quando proveniente de Loteamento Aprovado, tem como limites as divisas deste mesmo Loteamento.

LOTE: área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos uma frente lindeira à via oficial de circulação de veículo. Ele é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelas leis municipais de Uso e Parcelamento do Solo na região de  Zoneamento em que se situe.

VIA OFICIAL DE CIRCULAÇÃO DE VEÍCULO: é aquela que o poder público reconhece e declara, por ato legal, como logradouro público.

INFRAESTRUTURA BÁSICA: são os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, rede de energia elétrica domiciliar e iluminação pública, rede de dados e telefonia, rede de abastecimento de gás e as vias de circulação pavimentadas ou não (Lei 6766/79).

LEI DE ZONEAMENTO: é a lei municipal que estabelece os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo e a aplicação desses parâmetros no território. O número de zonas, bem como sua variação na cidade, é resultado da necessidade de diversificar esses parâmetros conforme os diferentes bairros e regiões do Município.

PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO: tratam da forma como os edifícios e instalações serão implantados no lote, ou mesmo da restrição à ocupação por construções. Referem-se a questões como:

• quantidade de área construída permitida (coeficiente de aproveitamento);
• forma como os edifícios podem se espalhar ou se concentrar no lote (taxa de ocupação);
• altura que os edifícios devem ter (geralmente a altura deriva de uma relação com a largura da via);
• posição que os edifícios podem ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo);
• necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de permeabilidade, vegetação, coberturas verdes, etc.), entre outras regras.

RECUO: é a distância entre a edificação e os limites de frente, laterais e de fundo do lote onde devemos respeitar os recuos mínimos estabelecidos pelo município. Ou seja, a distância mínima que deve existir entre as edificações e os limites do lote;

GABARITO DE ALTURA MÁXIMA: é a altura máxima da edificação, calculada pela distância entre o pavimento térreo e o nível da cobertura, geralmente excluídos o ático, as casas de máquinas e a caixa d’água;

ÁREA E FRENTE MÁXIMAS DE LOTE: são definidas de acordo com a zona no qual o lote está inserido, sendo que essa área ou largura podem ser maiores para alguns usos, como clubes, cemitérios, parques, igrejas.

PARÂMETROS DE INCOMODIDADE: com o objetivo de estabelecer medidas de controle no tocante à interferência ou incomodidade que os usos não residenciais geram na vizinhança residencial, alguns municípios estabeleceram parâmetros relacionados à:

• emissão de ruído;
• horário para carga e descarga;
• vibração associada;
• potência elétrica instalada;
• emissão de radiação;
• emissão de odores;
• emissão de gases;
• vapores e material particulado e emissão de fumaça.

Leis, Processos e Procedimentos das Prefeituras e dos Cartórios

Aprovação eletrônica de projetos

A Aprovação Eletrônica é o novo sistema de análise e aprovação de projetos na Prefeitura de São Paulo.

Este novo sistema foi implantado com o intuito de agilizar o processo de licenciamento de obras e garantir a transparência. Isso diminui a quantidade de papéis e otimiza os sistemas de tramitação dos processos, responsáveis pelo atraso na sua análise e aprovação.

Os serviços disponíveis nesta primeira fase são:

1. Alvará de Aprovação de Edificação Nova ou Reforma;
2. Alvará de Execução de Edificação Nova ou Reforma;
3. Alvará de Licença para Residências Unifamiliares;
4. Alvará de Desdobro de Lote;
5. Alvará de Remembramento de Lote;
6. Alvará de Remembramento e Desdobro de Lote;
7. Certificado de Conclusão (Habite-se);
8. Certificado de Conclusão de Demolição;
9. Alvará de Autorização para Instalação de Gruas;
10. Alvará de Autorização para Avanço do Tapume Sobre Parte do Passeio Público.

Detalhe importante:

Fique atento a alguns requisitos básicos para a entrega correta das plantas em arquivo eletrônico  quando for utilizar Sistema de Aprovação eletrônica de Projetos, entre eles destacamos:

No Sistema de Aprovação Eletrônica de Projetos as peças gráficas devem ser apresentadas no formato DWF pelo motivo de resultar em um arquivo fechado, sem a possibilidade de edição, ao contrário dos arquivos no formato DWG. Isto garante que ninguém além do autor do projeto poderá fazer edições ou alterações.